东北财经大学财税学院

　　王春雷教授

　　要点

　　1.我国房地产税制现状及改革难点问题

　　2.部分国家（地区）房地产税制

　　3.我国房地产税制改革的几点思考

　　1.我国房地产税制现状及改革难点问题

　　1.1我国房地产税制沿革

　　1.2房地产税制存在的主要问题

　　1.3上海和重庆房产税改革试点评析

　　1.4房地产税制改革的难点问题

　　1.1我国房地产税制沿革

　　我国现行房地产税制是20世纪80年代中期以后，为适应改革开放不断深入和建立社会主义市场经济体制需要，在城市房地产税的基础上通过房产与地产分别课税而逐步建立起来的。

　　1984年工商税制改革时恢复征收房地产税，将城市房地产税分为房产税和城镇土地使用税。1986年、1988年国务院先后发布《房产税暂行条例》和《城镇土地使用税暂行条例》，征税范围只适用于国内单位和个人，形成了内外有别的房地产税制。

　　2007年1月1日施行修订后的《城镇土地使用税暂行条例》，首先将外商投资企业、外国企业及外籍个人纳入了征税范围;自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，也依照《房产税暂行条例》缴纳房产税。至此，1951年8月的《城市房地产税暂行条例》同时废止，彻底结束了我国内外两套房地产税制的历史，实现了内外房地产税制并轨。

　　我国房地产税制的历史，可追溯至建国初期。

　　1950年1月政务院颁布《全国税政实施要则》规定征收房产税和地产税。同年6月将房产税和地产税合并为城市房地产税。

　　1951年8月公布了《城市房地产税暂行条例》，并在全国范围内实行。

　　1973年简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。

　　1.2存在的主要问题

　　征税范围窄，调控功能弱

　　税基规定不合理，税负有失公平

　　税种设置复杂，税负分布不合理

　　1.3上海和重庆房产税改革试点评析

　　为遏制部分城市房价过快上涨，自2011年在上海和重庆进行房产税改革试点。对促进房地产业市场的健康发展起了一定的作用，从积极效应来看，房产税改革试点的制度破冰之意义和影响远大于试点的实际运行效果。

　　改革试点存在的问题

　　改革目标定位不明确

　　以房屋成交价格作为计征房产税的税基，对试点的房产税有属于交易课税之嫌

　　征收范围仅涉及新购商品房和少量存量房（重庆对独栋别墅和高档商品房征税），征税对象范围仍然过窄

　　税率过低

　　1.4房地产税制改革的难点问题

　　立法难题——需要解决三大问题：立法目的、立法依据、立法模式

　　征管难题——必必须具备的两个条件：完善的评估系统、不动产登记系统、信息共享

　　2.部分国家（地区）房地产税制

　　2.1国外房地产税制概况

　　2.2要素、优惠政策、征管比较

　　2.3经验与启示

　　2.1国外房地产税制概况

　　据统计，目前世界有140多个国家（地区）课征含房地产税在内的各种形式的财产税

　　大部分国家（地区）都对房地产保有环节征收一般意义上的财产税。

　　通常分为两种情况：一种是对土地和房屋统一征收不动产税，如美国、加拿大、日本、韩国、南非、柬埔寨、印度尼西亚、香港地区等；另一种是对土地和房屋分别征收土地税和房屋税，如澳大利亚、台湾地区、丹麦、法国等。

　　2.2要素比较

　　征税对象范围国际比较

　　世界各国房地产税的课税对象主要分为两种，土地和建筑物均征收和仅对土地或房屋征收。

　　大部分国家采用的是土地和建筑物均征收的财产税形式，其中又分为两种类型：

　　一种是土地和房屋统一征收，如美国、加拿大、英国、墨西哥、哥伦比亚、印度、印度尼西亚、南非等

　　另一种是土地和房屋分别征收，如：澳大利亚、匈牙利、我国台湾地区等。

　　纳税人国际比较

　　纳税人通常为房地产的所有人或使用人。大致有以下几种做法：

　　一是以房地产所有人为纳税人。多数国家（地区）采用此做法，如：美国、加拿大、新加坡、马来西亚、韩国、南非等

　　二是以房地产使用人为纳税人。采用此方法的国家较少，转轨经济国家如波兰即采用此方法

　　三是规定房地产所有人和使用人均负有纳税义务。采用此方法的国家不多。如荷兰规定，对土地和建筑物分设两个税种，对房地产所有人和使用人分别征税

　　四是以房地产所有人为纳税人同时，规定使用人负有连带责任，如美国、巴西。

　　税率国际比较

　　从税率决定主体来看，不同国家和地区之间地方政府决定房地产税率的自由程度差异很大

　　中央政府统一决定，如韩国、新加坡等

　　完全由地方自行制定，如美国、加拿大、新西兰、芬兰

　　地方制定但接受国家最高税率限制，如马来西亚、菲律宾、西班牙等

　　将税率限定在一定的范围内，如阿根廷、丹麦

　　由中央制订基准税率，地方决定变动乘数，如德国、奥地利

　　税基国际比较

　　不同国家和地区对房地产的课税税基不同，分为三类

　　第一类是按照市场价值计税，多为发达经济体国家所采用

　　第二类是按照租金价值计税，多以原英属殖民地国家（地区）所采用

　　第三类是按照面积计税，为部分转轨经济国家采用

　　大多数国家都是以房地产的评估价值（某一规定年度的市场交易价值）为房地产税的税基，如加拿大、美国、日本、韩国、南非以及我国台湾地区等都以土地和建筑物的资本价值为基础进行价值评估；

　　新加坡、我国香港和澳门地区是按评估租值（合理预期的每年租金总额）为税基；

　　英国对包括楼房、公寓、活动房和可供居住用的船只等财产以资本价值为税基，对其他商业财产则按租值为税基。

　　税收优惠政策的国际比较

　　国际上房地产税制比较健全的一些国家(地区)，出于本国(地区)的政治决策、经济条件以及历史习俗等因素的考虑，采取各种方式，实施了许多税收优惠政策

　　税收优惠形式比较

　　各国（地区）在税收优惠形式的选择上，既有采取减免税优惠、税基优惠、免征额优惠、税率优惠等形式，也有实施延期纳税、税款抵扣以及退税等优惠形式。

　　税收优惠内容国际比较

　　世界各国（地区）房地产税收优惠政策意图、立法精神有较大差异，有的国家鼓励居民购买、修理自有住房；有的国家鼓励居民出租房产，有的国家对困难人群给予一定的政策优惠等。

　　主要的税收优惠领域

　　国家和政府公务用房地产

　　社会公益事业房地产

　　居民自有自用住宅

　　农林用地

　　特殊所有人

　　闲置不动产

　　税收征管的国际比较

　　房地产税权划分的国际比较

　　房地产税权主要包括税收立法权、税收评估权、税收征管权以及税率制定权。

　　立法权方面

　　分权程度较高的国家，如美国、加拿大、澳大利亚等，通常设立在州或者省一级政府。一些国家甚至可由地方政府自行决定对房地产课税的税种设置、开征、停征、课税范围及收入规模，并享有较大的财权。比如，美国基本上是州立法，地方政府进行征收和管理，税率由州政府确定，各个州税基的确定也不同

　　集权程度较高的国家，通常由中央政府制定统一的税法。

　　税率制定权限方面，主要分为三类：

　　一类是由中央政府负责制定具体税率，如澳大利亚（土地税）、智利、印度尼西亚、瑞典、英国、泰国、突尼斯等。

　　二类是中央政府负责制定税率的上限或者税收增长的幅度限制，各地方政府根据中央政府的规定制定各自的税率，如丹麦、法国、日本、荷兰、瑞士、匈牙利、哥伦比亚、菲律宾等。

　　三类是地方政府享有确定税率的权力，根据自身的预算确定财产税的税率，如美国大部分州、澳大利亚（地方财产税）加拿大、阿根廷、肯尼亚等。

　　评估机构设置情况国际比较

　　发达国家房产税评税和征管机构的设置，具体可以分为四种模式：

　　第一类是由第三方机构负责评估，如加拿大不列颠哥伦比亚省和安大略省、日本等。

　　第二类是税务部门的下属机构负责房产税评估，典型国家有英国、德国、新加坡、芬兰等。

　　第三类是税务部门以外的政府部门负责评估，典型的是澳大利亚新南威尔士州、美国俄亥俄州。

　　第四类是没有特定的部门负责评估，而是由地方议会任命或由公民选举评估师，负责辖区房产税的评估，如美国的一些州和南非。

　　评估方法的国际比较

　　当前，世界各国（地区）税基评估方法主要有三种以下类型：

　　第一，价值估价法

　　第二，面积估价法

　　第三，混合估价法

　　评估技术手段的国际比较

　　当前，世界各国（地区）税基评估技术手段主要有三种：

　　批量评估技术

　　单宗评估技术

　　自行评估手段

　　评估周期的国际比较

　　世界各国（地区）对房地产评估周期都有具体规定：

　　一种做法是对评估周期做出法律规定。一般以3年获5年作为周期进行详细系统评估，其余年份据主要评估年结果进行修正。

　　另一种做法是对评估周期不做法律统一规定，实际操作时按一定规定执行。

　　评估争议解决机制的国际比较

　　公正透明的争议解决机制是保证房地产税征收的必要配套制度

　　进行房地产税基评估的国家（地区）都比较重视评估争议的解决，一般设立了专门的监督和仲裁机构，把争议解决机制的终点引入司法体系

　　房地产征管信息管理的国际比较

　　世界各国（地区）房地产税征管的实践，房地产信息的收集、整理和分析对税收征管至关重要。完整的信息包括应税房地产、所有者、纳税额等。

　　信息获取渠道通常有：

　　一是政府有关部门提供，如土地和房地产管理部门提供房地产基本情况、规模、位置、交易信息、交易价格等；

　　二是税基评估工作人员收集的信息；

　　三是通过市场向社会化专业机构付费购买获取。

　　许多国家还建有专门的信息系统，如澳大利亚的托伦斯所有权系统。

　　日本等部分国家还要求纳税人负责提供以评估和征税为目的的不动产信息。

　　房地产税改革与发展的国际趋势

　　征税目的：主要是取得财政收入

　　征税对象：向房地合一、共同评估的方向发展

　　纳税人：一般是产权所有者或使用者

　　税基：由从量计征向以价值为基础的税基转变

　　税率方面：由多重、复合型税率，向单一税率、低税率方向调整

　　税收优惠政策：优惠内容与形式多样化

　　税基评估与征管：以立法规定，有公正透明的争议解决机制

　　经验与启示

　　房地产税收立法是前提

　　正确处理房地产交易环节和保有环节的税负关系

　　税率设计逐步简化

　　税收优惠体现税负公平原则

　　赋予地方适当的房地产税收管理权

　　房地产信息共享机制对税收征管至关重要

　　运用现代科技技术手段，对房地产进行批量评估

　　3.我国房地产税制改革的几点思考

　　3.1完善我国房地产税制的原则

　　3.2房地产税制改革的目标

　　3.3改革的内容

　　3.4改革的路径建议

　　3.1完善我国房地产税制的原则

　　十八届三中全会《关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出：必须完善立法、明确事权、改革税制、稳定税负、透明预算、提高效率，建立现代财政制度，发挥中央和地方两个积极性。加快房地产税立法并适时推进改革，完善地方税体系。

　　适合国情，住宅征税，避免照搬

　　立法先行，整体考虑，顶层设计

　　普遍征税，公平课税，合理负担

　　渐进改革，先易后难，分步实施

　　3.2房地产税制改革的目标

　　到2020年，实现房地产税统一立法，利用现代化的征管技术手段，对全国城乡范围内实施房产、土地统一征税的房地产税收制度。

　　十八届三中全会《关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确：到2020年，在重要领域和关键环节改革上取得决定性成果，形成系统完备、科学规范、运行有效的制度体系，使各方面制度更加成熟更加定型。房地产税收制度是税收制度和现代财政制度的主要内容。

　　3.3房地产税制改革内容

　　清费立税

　　两税合一

　　统一税基

　　评估计税

　　普遍征税

　　3.4改革的路径建议

　　第一步：在近期（2015年前），废除房产税和土地使用税，完成房地产税立法

　　需要具备的必备条件是：建立不动产产权登记制度，实现全国个人住房信息联网；制定房地产评估相关法律制度，初步形成一套房地产评估系统，包括数量充足的房地产评估机构和富有一定技术和经验的评估人员。

　　第二步：在中期（至2018年），对城镇个人存量房实现全面恢复征税，对单位和个人房产改按市场价值和租值为税基征收房地产税。

　　必备条件是：必须在不动产产权登记和全国住房信息联网完善的基础上，设计并建立一套较为成熟、公平合理的房地产评估系统；实现城镇范围内房产、土地管理部门信息与税务部门信息共享；实现市、县级以上政府部门预算透明、公开。

　　第三步：在远期（至2020年），实施城乡统一的房地产税制。实现利用现代化的征管技术手段，对全国城乡范围内房产、土地征收统一的房地产税

　　必备条件是：建立城乡各类住房的信息数据库、完善的房地产评估系统。实现全国范围内房产、土地管理等相关部门信息与税务部门信息共享。

　　相关条件：对农地流转与小产权房问题的解决，取决于我国土地市场完善，依赖于我国土地制度的改革，特别是农村土地制度的改革。各级政府职能转变基本到位，行政管理体制改革基本实现，各级政府的事权责任范围划分界限清晰，各级政府部门预算透明、公开。